Жильцы против строителей – привычный для наших дней конфликт. Казалось бы, не получается договориться – идите в суд, он решит, кто прав, кто виноват. Проблема в том, что российское законодательство в области строительства очень запутано и противоречиво. Градостроительные нормы регулярно переписываются, правила игры меняются на глазах. В результате объект начинают возводить по одним нормам, а заканчивают – по другим. Принимать взвешенное решение в подобной ситуации сложно даже опытным юристам.

Рассмотрим обозначенную проблему на примере самого, пожалуй, известного на сегодняшний день дела «Жители против строителей», разыгрывающегося на Пулковской улице. Сейчас протестные настроения жителей выливаются не только в митинги и перекрытия подъездов к стройплощадкам.

Эмоции против закона

Напомним суть конфликта. Жители Московского района инициировали судебный иск Правительству Санкт-Петербурга по вопросу правомерности строительства на территории между домами ул. Орджоникидзе, д.43/1, 45/1 и Пулковской ул., д.3. Между тем, девелопер спорного объекта – ЗАО СК «РосСтрой» - утверждает, что получил законное разрешение на застройку этой земли, которая состоит в статусе зоны, предназначенной под жилищную застройку, а не в статусе сквера. У жителей есть к строителям еще одна претензия: они считают, что у строителей нет проекта межевания территории, следовательно, пакет разрешительной документации не полон. Понятно, что строители опровергают и это обвинение.

В судебных заседаниях (а с 2005 года их по данному делу было уже двенадцать!), обе конфликтующие стороны используют все аргументы, которые есть в их распоряжении. Жители – эмоции, протестные акции, «народный гнев», призывы помочь и покарать, а строители – ссылки на запутанные и нормальному человеку непонятные законодательные акты.

Не удивительно, что на столь накаленном фоне судьям сложно принимать решение. Тем более, когда дело касается столь переменчивого российского законодательства в области жилищного строительства. Но мы все-таки попробуем  в нем разобраться.

Пройдемся по хронологии событий, связанных с оформлением документов на строительство дома на Пулковской.

А был ли сквер?

В январе 2001 года вышло распоряжением КГА Правительства Санкт-Петербурга №21-пр, в котором был утвержден Проект границ земельного участка. В сентябре 2005 года Распоряжением КГА Правительства Санкт-Петербурга №1528 утвержден Акт о выборе земельного участка для строительства. Земельный участок прошел кадастровый учет и получил кадастровый номер 78:7679:29. Было получено и заключение Госсанэпиднадзора.

Далее, состоялось внесение изменений в проект уже существующей застройки, так называемого квартала 9 (который и стал ныне яблоком раздора). Изменения в проект застройки квартала 9 прошли государственную экологическую экспертизу. Согласно Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 27 сентября 2005 года за номером №1455, земельный участок площадью 8643 кв.м. был передан для проектирования и строительства жилого дома.

Проект застройки квартала №9 много ранее был разработан НИИ «Ленпроект» на основании Генплана, разработанного в 60-х годах прошлого века, а также Генплана 2003 года. В соответствии с Генпланом, земельный участок площадью 8643 кв.м всегда находился в зоне, отведенной под жилищное строительство (так называемая зона Ж5). То есть, с позиции закона, «сквером» не являлся и не является. Понятно, что жители привыкли называть так место своих традиционных прогулок, но житейские представления часто отличаются от правовых.

Отсюда и несостоятельность обвинения в нарушении Закона Санкт-Петербурга «Об охране зеленых насаждений». Дескать, Строительная корпорация «РосСтрой» занимается самоуправством и незаконно вырубает деревья. Однако в данном случае судьба деревьев, как бы цинично это не прозвучало, была предрешена. Еще раз напомним, что находящиеся на земельном участке зеленые насаждения не являются сквером, а относятся к зеленым насаждениям внутриквартального озеленения.

Не вдаваясь здесь в юридические тонкости, скажем, что бедная зелень попала под действие следующей абсолютно законной схемы: вырубаем деревья в том месте, где строим, а потом компенсируем новыми насаждениями в установленном городом объеме.

Размежевались…

Как же быть со вторым пунктом обвинений – отсутствию проекта межевания? Безусловно, в настоящий момент пакет разрешительных документов обязывает застройщика иметь проект межевания. Однако подготовка к строительству объекта на Пулковской попала как раз в период очередной коррекции строительного законодательства. Чиновники ввели для таких объектов, попавших в ходе строительства в законодательную «пересменку», понятие «переходного периода», и в течение этого самого периода действует так называемый временный регламент (см. п.3. ст.22 Закона Санкт-Петербурга «Об основах регулирования градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» N 778-116).

Во исполнение требований законодательства в 2005 году ГУ «Научно-исследовательский и проектный центр генерального плана СПб» был разработан Временный регламент застройки ВРЗ-1254. Так вот, для установления границ земельного участка, на который распространяется действие временного регламента, отсутствует обязательное требование разрабатывать проект межевания территории (п.3 ст.23 вышеуказанного Закона Санкт-Петербурга). Получается, что строители дома на Пулковской действовали в рамках действующего законодательства.

Закон есть закон

27 июля этого года в Московском районном суде г.Санкт-Петербурга состоялось слушание дела. Эмоциональные доводы «боролись» с правовыми. Победило правосудие. Суд, приняв во внимание вышеизложенные доводы, вынес решение в соответствии с буквой закона и признал застройку на Пулковской правомерной.

Проигравшая сторона сразу заявила, что собирается подавать кассационную жалобу. Однако вряд ли кто из участников процесса сомневается в том, что дом на Пулковской будет построен, так как никаких противопоказаний к тому нет.

Со временем и горожане увидят, что никто с ними, на самом деле, не борется. На Пулковской появится не только современный дом, но и современные детские площадки (одна из которых уже построена застройщиком), площадки для отдыха взрослых, будет выполнено комплексное благоустройство. Так, как этого требует действующее законодательство, будет произведено то самое компенсационное озеленение территории взамен вырубленных деревьев, а все необходимые и предусмотренные законом предварительные выплаты за вырубку зеленых насаждений застройщиком ЗАО СК «РосСтрой» уже произведены. В конце концов, эта история со строительством наглядно демонстрирует тот факт, что жить и действовать в правовом поле намного приятнее и полезнее для нервной системы.

Острое противостояние «народного гнева» и градостроительных нормативов может и должно разрешиться в судебном порядке. Главное – не доводить ситуацию до абсурда.

Десяток срубленных деревьев сегодня или жилье для новоселов в будущем --- на чаше весов правосудия сейчас именно такой расклад. Можно ли соблюсти интересы всех сторон, втянутых в конфликт?