Сегодня уже никого не надо убеждать, что Программа межрегионального сотрудничества Правительства Москвы в сфере строительства стала самым масштабным примером кооперации в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». А в 2001-2002 годах все начиналось, на первый взгляд, тихо и незаметно – с соглашений Москвы с отдельными регионами. О том, как все начиналось, знают не многие. Сегодня «завесу тайны» для читателей «МиР» приоткроет Роман МИРОШНИКОВ, который, фактически стал самым первым участником программы в роли заказчика строительства. В то время он был начальником Отдела капитального строительства Балтийского флота в чине полковника, а ныне - Исполнительный директор Строительной корпорации «РосСтрой», входящей в Инвестиционно-строительную группу компаний «СУ-155».

- Пять лет назад московские инвесторы еще не очень стремились в регионы. Ни для кого не секрет, что инициатором межрегиональной программы был мэр Москвы Юрий Лужков. Но мало кто знает о роли Балтийского флота в реализации первых проектов.

- Московские компании все равно бы рано или поздно начали выходить в регионы. Но Юрий Михайлович, обладая даром политического предвидения, увидел эту тенденцию раньше других. А руководитель московского Стройкомплекса В.И.Ресин, сумел грамотно организовать этот процесс. Я могу точно сказать, что без участия в программе мы бы не построили за эти годы такое количество жилья в регионах. Что касается проблемы бесквартирных военнослужащих, то она, действительно, послужила своего рода катализатором при создании программы.

- Расскажите поподробнее.

- Все началось с того, что Москва профинансировала строительство жилья для военнослужащих Черноморского флота в Севастополе. Естественно, что этот опыт вызвал большой интерес в Министерстве обороны. Не будем забывать, что Севастополь – это только одна из баз Российского флота, которые остались за границей после распада Союза и Варшавского блока. Причем именно Балтийскому флоту досталось «по полной программе». В начале 1990-х командующим Балтийским флотом был адмирал Егоров. Позже Владимир Григорьевич стал губернатором Калининградской области (именно он в 2001 году подписывал соглашение с мэром Москвы). А в те годы ему досталась нелегкая роль собирателя флота.

- Шел вывод войск в Россию?

- Знаете, это было больше похоже на эвакуацию военного времени. Корабли выводились из Лиепаи, Риги, Таллинна, Быхова, Свиноуйсьце, Ростока… В Балтийск сплошным потоком прибывали десантные корабли, палубы которых были загружены военным оборудованием, а каюты забиты женщинами и детьми – семьями моряков. Помимо политических и военных аспектов этих процессов, было и «человеческое измерение» - тысячи семей остались без крыши над головой. Балтийский флот по Министерству обороны в то время держал пальму первенства по числу бесквартирных военнослужащих – их было 6400 человек при общей численности флота 35 тысяч. Каждый пятый – бесквартирный. Жили кто у родственников, кт-то снимал, а некоторые - прямо на кораблях. Представьте семью из трех-четырех человек в каюте размером, как кухня в хрущевке. А если добавить очередников, которые уволились без жилья, то их только в Калининграде еще 20 тыс. человек. Московские власти оказались первыми, кто протянул руку помощи.

- Каковы были условия соглашения с Москвой?

- Соглашение было подписано в ходе визита Ю.М.Лужкова в 2001году. Один из его пунктов гласил, что Москва берется построить 190 квартир для военнослужащих Первой Московско-Минской дивизии (она сейчас преобразована в бригаду). Затем командующий Балтийским флотом адмирал Владимир Валуев направил меня в Москву, чтобы проработать детали финансирования. Было это в декабре 2001 года. Начали обсуждать, как Москва будет выделять деньги. Оказалось, что бюджетных денег дать никто не может – это не пропустит правовое управление. Но нам предложили другой вариант: к нам придут московские инвесторы, мы выделяем им землю, а потом инвестор часть строит для себя на продажу, а  часть отдает флоту.

- Кто принимал решение?

- Могу сказать, что в тот момент решение было за мной, и я с этим вариантом согласился. У меня как у заказчика были земли для строительства жилья для флота, были готовые проекты. Так что препятствий не было. Именно так и стартовала московская межрегиональная программа.

-  Кто стал инвестором и подрядчиком?

- Инвестором стал Московский ГУП «Мосстройресурс», который позже привлек ряд частных инвесторов. Подрядчиками были выбраны подрядные организации Балтийского флота (военные строители), кроме них никто не укладывался в необходимую себестоимость. Проект был реализован очень быстро: в марте 2002 года мы подписали контракт, а в декабре уже сдали первый дом.

- Для частных инвесторов это был лакомый кусок? Все-таки дешевая рабочая сила…

- Напротив, это был очень сложный проект с непредсказуемой рентабельностью. Так что для инвестора это был скорее некий политический шаг, чтобы завить о себе, как о серьезном и надежном партнере.

- А почему рентабельность была непредсказуемой?

- Ситуация была такая. Необходимо было построить два жилых дома, в которых часть безвозмездно передавались флоту. Плюс к этому определенная доля квартир должна была продаваться за жилищные сертификаты, причем по номиналу. Здесь надо пояснить, что жилищные сертификаты, выдаваемые с 1998 года военнослужащим при увольнении в запас, являются безвозмездной целевой субсидией на покупку жилья. При всех плюсах этой программы, основным камнем преткновения является то, что сертификаты никогда не покрывали рыночную стоимость того жилья, которое положено военнослужащему по нормативам. Другая проблема в том, что сертификаты не интересны застройщикам – ведь они не могут получить деньги на ранних стадиях проекта, а только после оформления права собственности на покупателя. И никаких гарантий, что он им заплатит, нет.

- Но в данном случае схема все же сработала?

- Да. Но я могу вам достоверно сказать, что тот проект в Калининграде был единственным примером, когда квартиры в новостройке реально продавались за сертификаты без какой-либо доплаты. Конечно, для инвестора это было дополнительное обременение, поскольку фактически он продавал часть жилья ниже себестоимости. К тому же было заранее неизвестно, сколько именно квартир у него будет куплено за сертификаты. Тем не менее, у нас все получилось. И я могу признаться, что эта тот эпизод в моей биографии, которым я по-настоящему горжусь: мы смогли доказать что это возможно. Зам. министра после этого выпустил директиву распространить этот опыт по всему Министерству обороны. Но сделать это не получилось.

- Почему?

- Необходимы были изменения законодательства. Нужно создавать условия, иначе без волевого решения определенных руководителей сделать ничего невозможно. Готовить строительные площадки, у инвестора должен быть дешевый кредитный ресурс.

- И что изменили закон?

- Изменили, но несколько в ином направлении: сегодня инвестконтракты по Министерству обороны стали вообще невозможны. У Министерства достаточно земель, чтобы привлечь инвесторов по схеме, которую мы создали. Но весь процесс настолько заформализован, что пройти его просто не реально – это семь кругов ада.

- Наверное, хотели создать некие правовые рамки, чтобы генералы не раздали землю за взятки?

- Эта наша обычная проблема. Вместо рамок мы создаем условия, которые невозможны для бизнеса. Вообще я считаю, что надо активнее ловить мошенников, а не душить нормальный бизнес. Тем более, все эти попытки контроля часто выливаются в усиление разрешительных функций чиновников, а чем больше на пути чиновников, тем больше коррупции. Получается не контроль, а контрольно-пропускной пункт: кто даст того пропускают, кто не даст, того контролируют.

- И все же механизмы становятся более прозрачными. Новый Градостроительный кодекс многое упростил для инвесторов. Вы согласны?

- И да, и нет. Взять те же аукционы. Говорят, что это путь к снижению себестоимости строительства. Не надо ни с кем «договариваться» - приходи и открыто выигрывай. Но в реальной жизни цена входа в площадку только растет. Ведь на аукционе идет игра на повышение. А строительный бизнес – он специфический. Без участка не будет работы. И компаниям приходится об этом думать заранее, иначе через пару лет им придется увольнять персонал. Вот они и конкурируют – идет битва за участки. У нас кто готовил новый Градостроительный Кодекс? Фонд «Институт экономики города». Они там все образованные люди, поэтому почитали Западные учебники, перевели законы. А к строительству эти эксперты какое отношение имеют? Никакого.

- А как же равные возможности для всех? Ведь аукционы должны это обеспечивать.

- Не получается равных возможностей. Мы сейчас участвуем в конкурсе на бюджетное строительство. Сумма залога один миллиард рублей. Конечно, залог возвратный. Но разве небольшая компания может такие средства единовременно изъять из оборота. За рубежом у застройщиков совсем другая капитализация и кредитные инструменты там другие. Нельзя взять нормы, вырванные из совершенно иного правого контекста и ожидать, что они сразу начнут работать. Здесь нужна тонкая настройка и переходный период, потому что экономические механизмы нельзя ломать кувалдой – их надо постепенно перестраивать. Аукционы – не панацея. Летом 2006 года мы в Санкт-Петербурге участвовали в торгах по 56-му кварталу, с нами конкурировали несколько компаний. В результате мы купили права на четыре земельных участка, а три уступили – цена была уже на грани фола. А люди задрали цену, купили, потом посчитали- прослезились. Сегодня мы один дом уже сдаем, три другие на 50% готовы, а не тех других площадках еще пусто и участки перепродаются.

- Много ли добавляет стоимость земли к цене квадратного метра?

- Давайте посчитаем. На последних торгах, в которых мы участвовали в Санкт-Петербурге, стоимость обременения на квадратный метр построенного жилья выросла до 500 долларов. Именно столько через два года добавится к цене его продажи, а с учетом стоимости кредитного финансирования – долларов 700. И это без учета постоянного роста себестоимости строительства.

- Расскажите немного о деятельности вашей компании?

- Строительная корпорация «РосСтрой» была создана в 2003 году в рамках холдинга предприятий СУ-155 для осуществления функций инвестора по строительству в регионах. На данный момент компания осуществляет полный комплекс работ: начиная от проектирования и заканчивая эксплуатацией построенного жилья. По нашему мнению, только такой подход может гарантировать комфорт проживания в приобретаемом потребителем жилье. Практически сразу после своего основания «РосСтрой» включился в Программу межрегионального сотрудничества Правительства Москвы. Уже в 2004 году было окончено проектирование и началась реализация пилотного проекта в г. Санкт-Петербурге: микрорайон «Серебряные ключи». В мае 2004 г. Ю.М.Лужков заложил первый камень, а в 2005 году уже были сданы первые дома. И вот, по прошествии трех лет мы с гордостью оглядываемся на результаты своего труда. Строительство микрорайона перешло в заключительную стадию. Сданы 9 корпусов жилых домов, магазины, два детских садика, подземные паркинги. Нетрудно догадаться, что «Серебряные ключи» - это не единственный микрорайон, который мы возводим в Санкт-Петербурге.

- В чем причина такого успеха в Санкт-Петербурге? Там ведь есть вполне серьезные местные застройщики.

- В этом, я думаю, сила межрегиональной программы: компании, которые в ней участвуют, несут в регионы лучшее, что есть в строительном комплексе Москвы: комплексность застройки, развитие магистральных инженерных сетей, создание социальной инфраструктуры. Я могу с уверенностью сказать, что таких инвестконтрактов, как мы взяли, ни одна компания в самом Питере брать не хотела, потому что условия очень жесткие. За три года необходимо построить 140 тыс. кв. м жилья (это 2500-2600 квартир). 15% мы передаем городу. В дополнение мы построили за свои деньги все инженерные сети микрорайона, подземные паркинги, магазины, передаем городу два детских сада. В декабре 2007 года сдаем последние жилые дома. Мы брали проект, понимая, что доходность будет не такая, как в Москве: цены на рынке жилья ниже, а затраты практически такие же. Но что такое программа? Я так рассуждаю: мы пришли в Петербург под флагом Москвы, и мы показали, как надо делать.

- А помимо работы в рамках программы что еще?

- Мы всегда понимали, что рамки инвестиционной компании могут оказаться слишком узкими для дальнейшего развития. Поэтому в Санкт-Петербурге были созданы Проектное бюро, Генподрядная организация, проведена реконструкция Завода железобетонных изделий, ну и, конечно, создана эксплуатирующая организация.

- Наверное, местные власти, видя результаты работы, уже не считают вас «чужими»?

- Я могу сказать, что нам очень комфортно работать в Петербурге. Вице губернатор Санкт-Петербурга Александр Иванович Вахмистров – это человек дела (как и В.И.Ресин в Москве). Он и других судит по реальным делам. У нас нормально выстроены отношения – мы его не просим о каких-то льготных условиях, но в результате мы получаем всяческую поддержку.

- В каких городах вы работаете?

- Также активно мы работаем в Калининграде. Используем здесь Питерский опыт. И, несмотря на то, что о комплексной застройке говорится много и давно, в Калининграде мы оказались первооткрывателями такого типа строительства. Местные застройщики ориентированы на точечную застройку. Об инфраструктуре и комфортности проживания вспоминают после того, как жилые дома заселены. Только тогда первые этажи зданий начинают перестраивать под магазинчики офисы. В нашей компании такой подход считается ошибочным. Помимо жилых домов («Солнечная горка», «Времена года» и «Зеленый остров»), мы сразу запроектировали торговый центр, детские сады, паркинги, торговый коридор и даже прогулочную улицу в центре микрорайона. Но на этом мы не останавливаемся, на сегодняшний день добавились Киев и Калужская область.

- В 2002-2003 годах площадки распределялись по решению местных властей. Межрегиональная программа была для московских компаний своего рода путевкой в регионы. Сейчас любой может прийти на аукцион и получить площадку. Означает ли это, что программа теряет значение?

- Нет, я думаю, что она приобретает новое наполнение: даже при наличии аукционов важно, когда за тобой стоит поддержка московского правительства, готового подписаться в том, что ты являешься надежным партнером. А для самих регионов роль программы, наоборот растет. Поясню свою мысль. Положения Градостроительного Кодекса входят в силу постепенно. С 2008 года всех ждет большой «сюрприз» - нельзя будет резервировать и отчуждать участки при отсутствии проектов планировки. А возможности финансировать из бюджета их создание есть только в двух столицах. В целом по стране это очень большая проблема. И в этом нет вины местных властей – они бы рады создавать такую документацию, но у них нет ни денег, ни специалистов.

- А чем же могут помочь московские компании?

- Как раз этим самым – деньгами и специалистами, а также своим управленческим потенциалом. В том же «Институте экономики города» правильно говорят: местные власти должны брать ипотечные кредиты под залог земли, а их заинтересованность в развитии строительства должна быть мотивированна возможностью собирать более высокий единый налог на недвижимость. Но этого налога еще нет, нет даже института налоговой оценки. И вообще эта правильная модель – дело будущего, а нам надо в это будущее как-то попасть.

- И как же туда попасть?

- Я не буду теоретизировать, а приведу вам конкретный пример. В Калининграде мы взяли большой квартал – 19 га земли. Начали с градостроительной документации – сами сделали проект планировки, причем не только свою территорию, но и соседние участки, где сегодня работают другие застройщики. Мы взяли на себя это обязательство, понимая, что никто другой за нас это не сделает. Так какой смысл сидеть и ждать у моря погоды? Надо искать новые механизмы. В принципе решить вопрос легко. Есть инвестор. Город берет у него деньги на разработку градостроительной документации.

- А потом отдает ему участок в виде благодарности?

- Нет, это бы противоречило законодательству. Но допустим, этот инвестор хочет участвовать в аукционе. Если он выиграл – хорошо - затраты идут в счет оплаты за выигранный лот. Если не выиграл – победитель через взаимодействие с городом возвращает эти деньги. Возможны и другие варианты. Например, выбирать на конкурсе управляющую компанию на предпроектную стадию и компенсировать ей затраты после торгов. Чтобы был интерес, а проект был экономически обоснованным, можно сделать, чтобы такая компания получала гарантированный минимум в инвестиционной составляющей проекта. И конечно, московские компании могут оказать существенную помощь в этих условиях.

- В прошлом году произошел небывалый скачок цен на жилье, причем во многих регионах он оказался даже больше, чем в Москве и продолжился в 2007 году. Существует такое мнение, что застройщики, пользуясь дефицитом, «накрутили» себе ничем не оправданную рентабельность.

- Мы строим массовое жилье, к тому же ведем комплексную застройку. В этом сегменте с рентабельностью не разгуляешься. У нас, если на сегодня брать доходную часть, то это немножко больше, чем проценты по депозиту, но с полным комплектом проблем в придачу. Просто, на мой взгляд есть некая социальная ответственность. Когда мы начинали в Петербурге, мы выпустили такой слоган: «Жилье доступно» (через пол года появился президентский национальный проект «Доступное и комфортное жилье»)…

- Так это вам принадлежит авторство в названии?

- Возможно. Почему именно «доступное»? Мы понимали, что дешевого жилья быть не может. Это непонятный показатель. Для кого-то тысяча рублей много, а для кого-то миллион не деньги. А вот доступность жилья – это показатель. Мы этого добиваемся по-разному. Например, мы были одними из первых, кто стал развивать ипотеку на первичном рынке – до оформления жилья в собственность мы выступаем гарантом по кредиту для наших покупателей. Что касается ценовой политики, у нас есть норма рентабельности, которую мы закладываем. И наше жилье продается дешевле средней цены по сопоставимому сегменту жилья в городе. Мы считаем, что зарабатывать надо за счет объемов. Можно сегодня продать одну квартиру на тысячу рублей за кв. м дороже, но завтра ты продашь на десять квартир меньше. Ведь люди тоже имеют ограниченную покупательскую способность.

-  Вы думаете, жилищный проект поможет снизить остроту жилищной проблемы?

- Это уже происходит. Но у людей меняется шкала ценностей: они уже не хотят покупать просто квадратные метры. Сегодня уже мало говорить о доступном и комфортном жилье, необходимо создавать всю инфраструктуру. Я думаю, что у городов нет иного пути развития, кроме комплексной застройки и реконструкции. Именно этот подход мы стараемся нести из Москвы в регионы. По сути, мы создаем новое качество жизни. Я думаю, в этом наша миссия.

Петр Чернов "Рынок жилья"