Жилье стало дороже. Но оно стало доступней благодаря ипотеке.
При всей дороговизне калининградской недвижимости развитие ипотеки дает возможность стать новоселом.
Квартирный вопрос сейчас перед многими людьми стоит еще более остро, чем во времена Булгакова.  Дети, живущие отдельно от родителей уже после окончания школы,  никого не удивляют. Те, кто имеет жилье в старом или морально устаревшем фонде, хотят улучшить свои жилищные условия. У кого-то растет семья. А чаще всего жилье служит отличным инструментом приумножения денег. Вложив деньги в недвижимость, даже за последние полгода можно было получить стопроцентную прибыль.
  Цены за квадратный метр жилья в Калининграде – от 2 тыс. долларов и для первичного, и для вторичного жилья. Дорого даже для среднего класса. Причем, это еще не конец, хотя по некоторым прогнозам, цены на недвижимость должны стабилизироваться в ближайшее время. По законам рынка, если спрос опережает предложение, то цена уменьшиться не может. Правительственные программы пока тоже буксуют. Ведь для их реализации нужно строить, строить и строить. И хотя новостроек в окрестностях Калининграда много, рынок насытится еще нескоро.
На злободневные вопросы наших читателей ответили представители крупнейших банков и страховых и строительных компаний.
Почему же так растут цены на жилье?
На этот больной для многих вопрос отвечает коммерческий директор ЗАО СК «РосСтрой» Сергей ЛИТВИНЕНКО:  - Основных факторов роста цен несколько:
Во-первых, увеличился уровень благосостояния граждан, следовательно, и платежеспособный спрос вырос.
Во-вторых, развился рынок ипотечных кредитов, который стимулирует покупательную способность населения. В связи с приходом на рынок иностранных банков с дешевыми и длинными деньгами  ипотечные кредиты подешевеют, что приведет к увеличению клиентской базы и повышению спроса на недвижимость при существующем предложении на рынке.

В-третьих, недостаточный объем предложения на рынке жилья, поскольку в связи с изменениями правовой среды застройщикам иногда невозможно выводить на рынок новые проекты.
 Еще одной причиной считаю дефицит земельных участков.  Также необходимо отметить увеличение себестоимости строительства за счет роста цен на стройматериалы и  высокой изношенности городских инженерных сетей. Расходы на их реконструкцию при возведении домов несут застройщики, соответственно и потребители.
.

 В нашем регионе, по словам Бориса БАБАЯНЦА директора Фонда жилищного и социального строительства, лишь 5-6% жилья приобретается через ипотеку. - Сейчас о доступности жилья говорить не приходится, скорее можно говорить о том, что люди получили доступ к различным схемам получения жилья в кредит. В прошлом  году у нас получили кредит 311 человек. В этом году количество желающих увеличилось по показателям первых трех месяцев.
 Хорошее жилье в дефиците!
Банковских ипотечных программ в Калининграде очень много. «Комсомолка» неоднократно о них писала. Но появляются новые игроки, новые программы, банки вынуждены конкурировать друг с другом, проявлять все большую лояльность к заемщикам. Понижение процентной ставки тоже происходит, но в ближайшее время дальнейшее снижение ставок по кредитам ожидать не приходится, поскольку они почти сравнялись с уровнем инфляции. Однако ежемесячные выплаты для многих почти неподъемные и значительно отразятся на жизненном уровне семьи.
Руководитель отдела ипотечного кредитования Калининградского филиала «ВТБ 24» Игорь ГАВРИЛЕНКО считает, что все-таки жилье становится все более недоступным для простых граждан, так как стоимость квадратного метра жилья держится на недосягаемом для рядового гражданина уровне.-  Причина очевидна, продолжает он,- это  глубочайший разрыв между доходами людей и рыночными ценами на жилье. Ипотека, по моему мнению, стала более доступной, так как банками предлагаются различные виды ипотечных продуктов, продуктовая линейка ипотечных кредитов постоянно растет, в связи с все больше возрастающей конкуренцией условия ипотечных кредитов постоянно улучшаются (снижаются процентные ставки, увеличивается максимальный срок кредита, снижается сумма первоначального взноса вплоть до его отмены и т.д.)
- Что может сделать ипотеку более доступной в наших условиях?  Поможет ли увеличение предложений на рынке жилья?
-Обилие  ипотечных программ кредитования  и здоровая  банковская конкуренция на рынке ипотечного кредитования   в регионе (более 40 коммерческих банков), само по себе делает ипотеку более доступной для населения, - отвечает  Наталия РЕВА ведущий специалист по ипотечному кредитованию «ИМПЭКСБАНКА».-
Одной из проблем ипотечного кредитования в регионе является несоответствие доходов населения ценовым предложениям на вторичном рынке жилья.  Резкий рост цен  на недвижимое имущество, произошедший в  Калининградской области за период с июня по декабрь 2006 года, привел к тому, что   «доступными  для населения объектами» становятся только  квартиры в домах типа «хрущевка» и «немецкий фонд». Данное жилье сегмента эконом класса не всегда соответствует требованиям, предъявляемым Банками к объектам кредитования (высокий физический износ зданий и их плохое техническое состояние – делают  данные объекты  невозможными для длительного ипотечного кредитования).  Предложения на вторичном рынке  на сегодня себя исчерпали. Основой для решения данной проблемы, на мой взгляд, должно стать увеличение объемов строительства в регионе.
Почему так трудно взять под ипотеку первичное жилье? Изменится ли ситуация? Будет ли развиваться сотрудничество банков с застройщиками и почему так неактивно это происходит?
 - Начнем с самого начала, - отвечает  Сергей ЛИТВИНЕНКО «РосСтрой». -  В ипотечной сделке, в отличие от обычной купли-продажи, появляется дополнительное звено – Банк, который предоставляет ипотечный кредит. Выдавая денежные средства, Банк требует определенных гарантий. В случае покупки квартиры на первичном рынке Банк хочет быть уверен не только в Заемщике, но и в Застройщике, т.к. прежде всего надо быть уверенным в том, что дом будет достроен.
Поэтому наша компания прошла аккредитацию в ведущих банках. На проверку в банк мы предоставляли все наши лицензии, финансовую отчетность, разрешения на строительство, огромное количество самой различной документации. К сожалению, финансовая отчетность, а также иные документы, предоставляемые застройщиками, далеко не всегда могут удовлетворить жесткие требования банков.
Но это только одна сторона вопроса. Вторая проблема связана с тем, что в период строительства квартиры еще нет и, следовательно, она не может быть заложена. Поэтому банку необходимо дополнительное поручительство или иное обеспечение. Далеко не каждый Заемщик может выполнить данные требования банка. Но мы нашли решение и этой проблемы: ЗАО СК «Рострой» дает поручительство за своих клиентов на период строительства.
А теперь вернемся к ответам на ваши вопросы. Про трудности и пути их решения мы уже рассказали. Ситуация, конечно, должна измениться, ведь и Застройщики и банки заинтересованы в развитии ипотеки. Застройщики стараются привести отчетность к единому стандарту, привести в порядок всю необходимую документацию. К тому же нарабатывается опыт сотрудничества. Аккредитация Застройщика в банке еще пол года назад длилась 2-3 месяца. На сегодняшний день для банков это штатная ситуация, и рассмотрение документов проходит всего несколько недель. К слову, срок рассмотрения заявок физических лиц также существенно сократился. Некоторые банки готовы уже через 2-3 дня дать Вам ответ о выдаче ипотечного кредита. Нельзя не отметить заинтересованность правительства страны в развитии ипотеки. Принимаются новые законодательные акты, корректируются уже существующие.

- Наш банк открыт к диалогу, как с застройщиками, так и инвесторами, рассказывает о своей работе в этом направлении Наталия РЕВА. - Инвестиционная жилищная программа  ИМПЭКСБАНКа предлагает нашим клиентам различные схемы кредитования: от сотрудничества с застройщиками, одобренными Банком  до кредитования под залог уже имеющейся  квартиры, поручительство третьих лиц  или страхование риска причинения заемщику убытков в результате неисполнения застройщиком своих обязательств.
Управляющий  Калининградского филиала банка «Петрокоммерц»  Тамара ТУЛЬЖЕНКОВА рассказала, что  банк довольно активно сотрудничает с застройщиками:
-Ипотечным кредитованием физических лиц мы занимаемся уже полгода. А совсем недавно была принята новая программа, когда заемщик имеет возможность получить кредит для участия в долевом строительстве. Мы изучили ряд компаний застройщиков, которые предоставили необходимые документы. Их документация нас удовлетворила, они прошли аккредитацию,  что дало возможность сотрудничества. Ипотечный кредит мы выдаем на срок до 30 лет. Первоначально, до получения  права собственности- ставка по кредиту несколько выше.

Комсомольская правда в Калининграде